2. 建筑工程
  3. 某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5

某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5

题库2022-08-02  61
问题 某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。
选项
答案
解析 假定各年的租金收入均发生在年末1.租约期内该商铺一年前整体出租，年租金为1680价值时点的第一年净租金收益=200×1680×（1+3%）×200×（1－25%）=25.956万元2.租约期外价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，则：一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×（1＋5%）4=2917.215（元/m2）二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×（1＋5%）4=1400.2632（元/m2）租约期外第一年净租金收益=（2917.215×100+1400.2632×100）×（1-25%）=323810.865（元）3.转售转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，第11年净租金收益=[1920×（1＋5%）10×1.25×100＋1920×（1＋5%）10×0.6×100]（1－25%）=433937. 5286（元）V＝85.7521＋107.7310＋262.106＝455.59（万元）
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