2. 建筑工程
  3. 某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成

某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成

资格题库2022-08-02  36
问题 某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　　）。A.收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算B.价值时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求估价委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
选项 A.收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算
B.价值时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求估价委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
答案 C
解析 这里所讲的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。建筑物的一些组成部分（如电梯、空调、锅炉、地毯等）的经济寿命比整体建筑物的经济寿命短，它们在自身经济寿命结束后要重新购置或更换才能继续维持房地产的正常使用（如电梯的经济寿命结束后如果不更换，房地产就不能正常运营），由于它们的购置成本是确实发生的，所以其折旧费或重置提拨款应包含在运营费用中。
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