2. 建筑工程
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××大厦房地产估价报告封面及目录（略）致估价委托人函　　××股份有限公司： 　

练习题库2022-08-02  84
问题 ××大厦房地产估价报告封面及目录（略）致估价委托人函　　××股份有限公司：　　受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。××房地产评估有限公司（公章）二〇〇四年十月十六日估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、估价委托人　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）　　二、估价机构　　××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）　　三、估价对象　　××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积为5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地下2层，地上建筑面积为30000m2，地下2层为车库、人防和设备用房，建筑面积为8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日至2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，保证为大厦提供双电源。　　估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。　　四、估价目的　　确定估价对象抵押价值。　　五、估价时点　　2004年10月10日　　六、价值定义　　本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。　　十、估价结果（略）　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期　　2004年10月10日～2004年10月16日　　十三、估价报告应用的有效期　　自估价报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳使用分析（略）　　五、估价方法选用　　结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。　　六、估价测算过程　　（一）收益法估价测算过程　　1．年有效毛收入估算　　估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月·个），出租率100%，故：年有效毛收入＝80×12×30000×90%×（1－0.2）＋100×30000×6%＋1000×12×100×100%＝2211.60（万元）。　　2．年运营费用估算　　（1）年维修费　　根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费＝1500×38000×2%＝114.00（万元）。　　（2）年管理费　　年管理费按年租金的3%计算，故：年管理费＝2211.6×3%＝66.35（万元）。　　（3）年保险费　　估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计算，故：年保险费＝1500×38000×0.3%＝17.10（万元）。　　（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加　　根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费＝2211.6×（12%＋5.5%）＝387.03（万元）。　　（5）年土地使用税　　根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税＝5×5000＝2.50（万元）。　　（6）年运营费用合计　　年运营费用＝114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50＝586.98（万元）。　　3．年净收益估算　　年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝2211.60－586.98＝1624.62（万元）。　　4．确定适当的报酬率　　通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7.5%（具体过程略）。　　5．计算收益价格　　选用有限年期的收益法公式。　　自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝1624.62/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）37]＝20170.26（万元）。　　故运用收益法的估价结果为20170.26万元。　　（二）市场法估价测算过程　　1．可比实例的选取　　估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见表1-22（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。表1-22　可比实例基本情况调查表（价格单位：元/m2）2．比较修正过程　　（1）交易情况修正　　由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。　　（2）交易日期修正　　根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。　　（3）区域因素修正　　估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。　　（4）个别因素修正　　估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。　　3．求取比准价格　　实例A：　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818（元/m2）　　实例B：　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/101）＝6747（元/m2）　　实例C：　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963（元/m2）　　由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格。单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）÷3＝6843（元/m2）。　　故运用市场法的估价结果为：比准价格＝6843×30000＝20529.00（万元）。　　七、估价结果确定　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。　　估价对象房地产价格＝（20170.26＋20529.00）/2＝20349.63（万元），取整为20350万元（精确到万元）。　　单位价格＝203500000÷38000＝5355（元/m2）（取整）。　　估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）。附件（略）
选项
答案
解析 答案：上述估价报告中的错误之处及理由具体如下：
　　（1）致估价委托人函中没有说明价值时点。
　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：①致函对象；②估价目的；③估价对象；④价值时点；⑤价值类型；⑥估价方法；⑦估价结果；⑧与估价结果和使用估价报告有关的特别提示；⑨致函日期。
　　（2）致估价委托人函中缺法定代表人的签名。
　　理由：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。
　　（3）估价方法中未说明收益法和比较法的定义。
　　理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。
　　（4）年有效毛收入中80元/月的计算单位是使用面积，应对计算表达式中建筑面积进行相应换算。
　　（5）地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。
　　理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：①前后没有照应；②数据来源没有出处或是有错；③判断推理没有充足的理由。应对确定出租率给出具体的计算方法和理由。
　　（6）收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。
　　理由：对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
　　（7）年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。
　　理由：房地产估价报告写作的文字要求中，不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。另外，有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。其中，潜在毛收入，是房地产在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于房地产的总收入。所以年有效毛收入的计算要考虑出租率。
　　（8）年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺少理由。
　　理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。
　　（9）年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由。
　　理由：保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。
　　（10）报酬率求取应区分不同用途分别求取地下车位和写字楼部分的相应报酬率，不能用综合报酬率替代。
　　理由：不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。
　　（11）未说明收益法公式选取理由。
　　理由：房地产估价报告的写作要求完整，收益法公式的选择应说明理由。收益法公式很多，包括有限年期、无限年期，本例中应为有限年期。
　　（12）交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。
　　（13）区域因素修正错误。
　　理由：应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在价值时点的区域因素状况相比。
　　（14）个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是“一般”）。
　　理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：①前后没有照应；②数据来源没有出处或是有错；③判断推理没有充足的理由。
　　（15）比较法中没有说明是否包含地下车位的价值。
　　理由：由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。选用具有可操作性的，并能反映价值时点地下车位公开市场价值水平的比较法进行估价。该建筑地下2层为车库、人防和设备用房，比较法应说明是否包含地下车位的价值。
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