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北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明略）致估价

最全题库2022-08-02  93
问题 北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明略）致估价委托人函　　北京××房地产开发有限责任公司：　　承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。　　估价对象如下：　　一、土地使用权状况　　土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号　　土地使用权面积：12713.54m2　　土地用途：住宅　　土地使用权性质：国有出让　　土地使用权终止日期：2072年6月29日　　出让合同中的建筑面积：35932.89m2（地上29004.46m2，地下6928.43m2）　　二、在建建筑物状况表2-5　建筑物状况　　注：形象进度依据2002年9月25日的施工进度计划报审表以及现场勘察确定。　　在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘查，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万元，单价为3171元/m2。××房地产评估有限责任公司估价的假设和限制条件　　一、估价的假设条件　　我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：　　1．任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。　　2．在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。　　3．在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。　　4．有一段合理的洽谈时间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。　　二、估价的限制条件　　1．本报告评估的估价对象规划建筑面积以《建设工程规划许可证》（2002海规建20字××、××号）上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。　　2．估价对象土地使用权条件以《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》登记的条件为准。　　3．委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。　　4．本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程形象进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。　　5．本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。　　6．本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。估价结果报告　　一、委托估价方　　单位地址：北京××房地产开发有限责任公司　　北京市××区××园×号楼　　联系人：×××　　联系电话：××　　二、受托估价方　　单位地址：（略）　　资质级别：建设部一级　　资质证书编号（略）　　三、估价对象概况　　（一）整体概况　　本项目属于××区××乡××地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路、北临八家东西路、西临双清路、南至“非常宿舍”和林业大学住宅。　　一期工程包括三部分，西侧的公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西回迁楼为A区，东侧商品房为B区，即：×××苑。×××苑规划建设10栋板式小高层，目前正在施工建设B3#-B7#共5栋住宅楼以及B2#地下停车库，此次评估的B5#、B7#楼为×××苑其中的两栋。　　目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件：　　1．绿化隔离带项目批复等文件　　2．审定设计方案通知书　　3．建设用地规划许可证　　4．B3#-B7#楼的建设工程规划许可证　　5．B3#-B7#楼和B2#地下停车库的土地使用证　　6．B3#-B7#楼的商品房预售许可证　　根据上述法律文件，B3#-B7#楼具备预售的条件。　　（二）估价对象范围的确定　　此次北京××房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日×××苑B5#、B7#住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5#、B7#住宅楼的具体情况如下：　　1．土地使用权状况　　土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号　　土地使用权面积：12713.54m2　　土地用途：住宅　　土地使用权性质：国有出让　　土地使用权终止日期：2072年6月29日　　出让合同中的建筑面积：35932.89m2（地上29004.46m2，地下6928.43m2）　　2．在建建筑物状况（见表2-5）　　3．红线内外市政工程状况　　估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设正式管道。　　四、估价目的　　确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。　　五、估价期日　　2002年9月25日，即现场勘查之日。　　六、价格定义　　本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格，它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有段合理洽谈时间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价思路和方法　　根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。　　1．成本法　　所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为2782元/m2。　　2．假设开发法　　估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结果为12841万元，单价为3560元/m2。　　3．估价结果的确定　　上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为11438万元，单价为3171元/m2。　　十、估价结果　　在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万元，单价为3171元/m2。　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期　　2002年9月8日至2002年9月25日　　十三、估价报告应用的有效期　　本报告有效期为一年。　　（2002年9月25日至2003年9月24日）估价技术报告　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素（略）　　三、市场背景分析　　20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和入世的影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对旧城区的改造开发，使众多被征收户向外搬迁，这部分被征收户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。　　但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来2～3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。　　四、最高最佳利用分析（略）　　五、估价方法选用（略）　　六、估价测算过程　　（一）采用成本法测算估价对象的房地产价格　　所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。　　1．土地使用权价格　　（1）土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元/m2，估价对象总建筑面积为36068.81m2，则估价对象的土地取得费及税费为：1260×36068.81＝4544.67（万元）。　　（2）土地使用权出让金：根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字（2002）第××号），估价对象B5#、B7#楼的土地使用权出让金为754.12万元。　　（3）估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。　　2．建筑安装工程费　　根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2。　　根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截至2002年9月25日仅完成了地上三层的主体结构，B7#楼仅完成了地上四层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层＋3层）/（12层＋3层）＝40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层＋3层）/（12层＋3层）＝46.67%。由此可测算B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费为：　　B5#楼＝1850×68%×40.00%×18019.45＝906.74（万元）；　　B7#楼＝1850×68%×46.67%×18049.36＝1059.69（万元）；　　B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.43万元。　　3．红线内市政工程费　　宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%：1966.43×3%＝58.99（万元）。　　4．专业人士费　　包括工程前期进行的工程设计、勘查、可行性研究以及招投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%，B5#楼和B7#楼完工后的建筑安装工程费为1850元/m2，则专业人士费为：1850×36068.81×2.5%＝166.82（万元）。　　5．管理费　　该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为：（1966.43＋58.99）×5%＝101.27（万元）。　　上述5项费用合计为7592.3万元。　　6．投资利息　　利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：7592.3×[（1＋5.85%）0.75/2－1]＝163.60（万元）。　　7．投资利润　　以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：7592.3×30%＝2277.69（万元）。　　8．采用成本法测算的房地产价格　　采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和：　　总价＝7592.3＋163.6＋2277.69＝10034（万元）；　　单价＝100340000÷36068.81＝2782（元/m2）。　　（二）采用假设开发法测算估价对象的房地产价格　　假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。　　1．估价对象建成后的可实现的总价值　　（1）最有效利用状况　　①规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2（全部可销售）；　　②建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理；　　③建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层客厅下错、三层为平面层，户型从二居到四居等多种户型；　　④建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部1000kg电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。　　（2）估价对象未来开发价值　　目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元/m2，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元/m2左右，实际上估价对象B5#楼已开始内部认购，其平均已达到了6460元/m2，而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5#楼和B7#规划楼总建筑面积为36068.81m2，由此可测算估价对象未来的开发总价值为：6460×36068.81＝23300.45（万元）。　　（3）销售房地产应交纳的两税一费　　含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计算：23300.45×5.5%＝1281.52（万元）。　　（4）销售房地产的广告宣传代理费　　按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费：23300.45×1.2%＝279.61（万元）。　　（5）估价对象建成后可实现价值　　可实现价值为：23300.45－1281.52－279.61＝21739.32（万元）。　　2．估价对象续建需投入的费用　　（1）续建的建造成本　　①尚需投入的建筑安装工程费　　根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/m2，类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%。　　根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7#楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层＋3层）/（12层＋3层）＝40.00%，B7#楼主体的工程形象进度为（4层＋3层）/（12层＋3层）＝46.67%。　　由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费为：　　B5#楼：1850×68%×（1－40.00%）×18019.45＝1360.11（万元）；　　B7#楼：1850×68%×（1－46.67%）×18049.36＝1210.92（万元）；　　续建尚需投入的建筑安装工程费合计为2571.03万元。　　②红线内外的市政工程费　　红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红线内市政配套费取得150元/m2（建筑面积），估价对象大约已投入了58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/m2计算（包括分摊绿化隔离带的工程建设费），则续建需投入的红线内外的市政工程费为：　　（150＋250）×36068.81－589900＝1383.76（万元）　　③管理费　　该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%，则续建应发生的管理费为：（2571.03＋1383.76）×5%＝197.74（万元）。　　④不可预见费用　　按上述三项费用之和的3%计算，则不可预见费为：（2571.03＋1383.764＋197.74）×3%＝124.58（万元）。　　⑤续建尚需投入的建造成本　　2571.03＋1383.764＋197.74＋124.58＝4277.11（万元）　　（2）续建的正常投资利息　　利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计算，则投资利息为：4277.11×[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）/2－1]＝154.71（万元）。　　（3）续建投入的利润　　以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：　　4277.11×30%＝1283.13（万元）。　　（4）根据《土地使用权出让合同》，B5#、B7#楼出让的总建筑面积为35932.89m2，而按规划建成后出售的建筑面积为36068.81m2，因此届时需补交36068.81－35932.89＝135.92（m2）的出让金，该项目的土地使用权出让金260元/m2，则应补交的出让金为3.53万元。　　（5）开发余值＝建成后可实现收益－续建尚需投入的建造成本－续建的正常投资利息－续建的投资利润－补交的出让金＝21739.32－2571.03－154.71－1283.13－3.53＝17726.92万元。　　（6）估价对象房地产价格预算　　设估价对象房地产价格为x；购买手续费为0.5%；　　估价对象续建的正常建设期为0.5年，红线内外市政工程的正常施工期按0.75年计算，假设购买费用一次性投入，则购买估价对象房地产的利息：1.005x[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）－1]。　　购买房地产正常利润率为30%，则购买房地产的利润＝1.005x×30%；　　则开发余值＝1.005x×{1＋[（1＋5.85%）（0.5＋0.75）－1]＋30%}＝1.380520361x；　　则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：　　总价＝17726.92÷1.380520361＝12841（万元）（取整）；　　单价＝128410000÷36068.81＝3560（元/m2）（取整）。　　（三）估价对象在建房地产最终价格确定　　采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：　　成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目继续开发竣工后的总开发价值，扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法的平均值作为最终结果，即总价＝（12841＋10034）/2＝11438（万元）（取整），单价＝（2782＋3560）/2＝3171（元/m2），经测算最终评估结果为11438万元，单价为3171元/m2。　　七、估价结果确定（略）附件（略）
选项
答案
解析 答案：（1）致委托方函、估价结果报告和技术报告中未明确假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值。
　　（2）致委托方函中缺致函日期。
　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
　　（3）土地使用权状况中缺土地使用权出让起始年份。
　　（4）受托估价方中缺单位全称和法人代表名称。
　　（5）价格定义的用语不规范，应是价值定义。
　　理由：估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：①估价报告的完整性；②估价假设和限制条件；③估价目的及价值定义；④估价对象的界定、描述和分析；⑤市场背景描述与分析；⑥最高最佳利用分析；⑦估价方法选用；⑧数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；⑨估价结果确定及结论表述；⑩估价报告的规范性、文字表述、审核结论。
　　（6）估价期日的用语不规范，应是估价时点。
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人员、实地查勘期、估价作业期。
　　（7）结果报告中缺风险提示。
　　理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（8）结果报告中缺变现能力分析。
　　理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（9）市场背景分析中缺对估价对象所在区域的同类房地产市场过去、现在和未来的分析。
　　理由：市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。
　　（10）成本法中土地取得成本计算未考虑土地使用年限的修正。
　　（11）在按工程形象进度来计算已投入的建筑安装工程费是不科学的，因为这种高层住宅的地下部分造价要明显高于地上楼层价。
　　（12）成本法计算中缺少公共配套设施建设费。
　　理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。
　　（13）成本法计算中缺少其他工程费。
　　理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。
　　（14）成本法计算中缺少开发期间税费。
　　理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。
　　（15）成本法计算中管理费计算基数不对，应取土地取得成本和建设成本之和的一定比率。
　　理由：管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例（如4%）来测算。
　　（16）成本法计算中缺少销售费用。
　　理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。
　　（17）成本法计算中缺少销售税费。
　　理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。
　　（18）投资利息不应按年存款利率计算，应用年贷款利率计算。
　　（19）在计算投资利息时，土地取得成本与其他项目的计算周期数不同，不能合并计算。
　　（20）运用假设开发法计算宜采用现金流量折现法，采用传统方法估价应说明理由。
　　（21）缺少假设开发法计算公式。
　　（22）在用假设开发法计算时应说明采用被迫转让前提。
　　理由：评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。
　　（23）在估算估价对象的未来开发价值时，只选用一个可比实例进行比较是不严谨的，所得出的结论依据不够充分。
　　（24）假设开发法计算时缺少取得估价对象的税费。
　　理由：假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。其中，后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。
　　（25）假设开发法计算出“开发余值”即为估价对象价值，后面的计算为重复计算。
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