2. 建筑工程
  3. 某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计

某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计

考试题库2022-08-02  68
问题 某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司在2006年10月1日承租人的权益价值。（房地产的报酬率取8%）
选项
答案
解析 V的计算
（1）依据《合同法》中要求租赁合同有效期为20年，已租赁4年，所以承租人未来收益的年限＝20－4＝16（年）。
①无合同租约下的市场正常价值：V＝A/（Y－g）×{1－[（1＋g）/（1＋Y）]n}
A＝200×1000×12×（1－30%）＝168（万元）
V无＝168÷（8%－5%）×{1－[（1＋5%）÷（1＋8%）]16}＝2031.90（万元）
②有租约限制下的价值：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]
A＝150×1000×24×（1－30%）＝252（万元）；n＝16÷2＝8（年）
两年的报酬率Y′＝（1＋8%）2－1＝0.1664；
V有＝252÷0.1664×[1－1÷（1＋0.1664）8]＝1072.38（万元）
（2）评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。
承租人权益价值＝无租约限制价值－出租人权益价值＝2031.90－1072.38＝959.52（万元）
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