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关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。A.静态分析法中
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。A.静态分析法中
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2022-08-02
23
问题
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
选项
A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B.动态分析法中要进行现金流量预测
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中
D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
答案
C
解析
动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别:①对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发经营过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。②静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,即首先要把它们折算到同一时间上(直接或最终折算到价值时点上),然后再相加减。③在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。因此,动态分析法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。
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房地产估价原理与方法
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