2. 从业资格
  3. 下列关于个人住房贷款信用风险防范措施的说法，正确的是（ ）。A.加强对借款人

下列关于个人住房贷款信用风险防范措施的说法，正确的是（ ）。A.加强对借款人

题库2022-08-02  34
问题 下列关于个人住房贷款信用风险防范措施的说法，正确的是（   ）。A.加强对借款人还款能力的甄别B.验证借款人收入的真实性C.深入了解客户还款意愿D.如果借款人是老客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断其还款意愿E.防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人的抵押物
选项 A.加强对借款人还款能力的甄别
B.验证借款人收入的真实性
C.深入了解客户还款意愿
D.如果借款人是老客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断其还款意愿
E.防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人的抵押物
答案 ABC
解析 D项，如果借款人是老客户，通常可以通过检查其以往的账户记录、还款记录以及当前贷款状态，了解其还款意愿，而如果是新客户，往往可以通过职业、家庭、 教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断；　　E项，防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人的还款能力，改变以往“重抵押物、轻还款能力”的贷款审批思路。银行从业-中级个人贷款7 / 7（更多资料+VX：9579293）第17讲 个人住房贷款风险管理（二）考点3：操作风险管理★★★一、贷款流程中的风险（一）贷款受理和调查中的风险1、贷款受理中的风险1）借款申请人的主体资格是否符合所申请贷款管理办法的规定。包括：是否具有完全民事行为能力；是否具备个人住房贷款资格。2）借款申请人提交的资料是否齐全，格式是否符合银行的要求；所有原件和复印件之间是否一致。2、贷前调查中的风险1）项目调查中的风险：　　提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或审批未批准的情况下开展业务。提供贷款业务的项目，根据情况应当落实有关方面承担相应责任的，未按规定与之签订协议或签订的协议无效。【例】提供购房贷款业务的是期房，未与房地产商签订阶段性担保协议或签订的协议无效。在住房贷款中，对于非本行签约贷款楼盘的房地产商及其房地产情况未进行调查、审查。2）借款人调查中的风险①对借款申请人所提交资料未按规定核实是否真实、合法、合规。包括：　　借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效；　　抵（质）押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象；　　借款申请人提供的直接划款账户，是否是借款人本人所有的活期储蓄账户。　②对借款申请人第一还款来源未按规定核实是否稳定、充足。包括：　　借款人家庭月收入未核实真实、稳定性；　　资产、负债和或有负债情况未核实真实性；　　借款人家庭资产负债比率未控制在合理比率内；　　借款人收入实现的时间与本次贷款期限、按期还款金额以及其他负债还款期限、还款金额未核实是否匹配等。③对借款申请人的担保措施未规定核实是否足额、有效。包括：　　担保物所有权未核实合法、真实、有效性；　　担保物共有人或所有人授权情况未核实；　　担保物不易变现；　　贷款额度未控制在抵押物价值的规定比率内；　　抵押物未由认可的评估机构评估等；　　未确认第三方保证人是否具备担保资格和保证能力。　（二）贷款审查和审批中的风险贷款审批环节主要业务风险控制点为：1）未按独立公正原则审批；2）不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；3）审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。（三）贷款签约和发放中的风险1）合同签订的风险①未签订合同或是签订无效合同：【例】出现“先放款、后签约”或是银行单方面先签署合同后由借款人签约的情况，以及由非银行人员代为签约等。②合同文本中的不规范行为：【例】数字的书写不规范、签字（签章）不齐全、签字（签章）使用不规范简体等。③未对合同签署人及签字（签章）进行核实：【例】借款相关人员（借款人、共同还款人）及其配偶必须到场而未到场，或是伪造授权书等。2）贷款发放的风险①个人信贷信息录入是否准确；贷款发放程序是否合规。②贷款担保手续是否齐备、有效；抵（质）押物是否办理抵（质）押登记手续。③在发放条件不齐全的情况下放款，例如贷款未经审批或是审批手续不全，各级签字（签章）不全；借款人未在借款凭证上签字（签章）；未按规定办妥相关评估、公证等事宜；担保未落实等。④在资金划拨中的风险点包括会计凭证填制不合要求；未对会计凭证进行审查。⑤未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款, 导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。（四）贷款支付管理中的风险1）贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证；2）未按规定将贷款发放至相应账户；3）在未接到借款人支付申请、支付委托的情况下，直接将贷款资金支付出 去；4）未详细记录资金流向和归集保存相关凭证。（五）贷后管理中的风险　　贷后管理的风险，主要包括：　　未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查；房屋他项权证办理不及时；逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失；未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款 档案资料，造成合同损毁，他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失；只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。　　是否按照要求收集整理贷款档案资料，是否按要求立卷归档；　　是否对每笔贷款设立专卷，是否按贷款种类、业务发生时间编序，是否核对“个人贷款档案清单”；　　重要单证保管是否及时移交会计部门专管，档案资料使用是否实施借阅审批登记制度。　二、法律和政策风险（一）借款人主体资格风险1、未成年人能否申请个人住房贷款的问题　　根据我国法律规定，未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作 为法定代理人进行代理。　　中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第四条规定，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。　　未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。2、外籍自然人能否办理住房贷款的问题　　境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。　　对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。（二）合同有效性风险　　法律上，只有有效的合同才会受到法律保护，才能对订立合同各方产生法律上的约束力。无效合同自始至终无效，不产生当事人所预期和追求的法律效果，不受法律保护。　　目前个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款， 这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出 现问题，以规避可能的法律风险。1、格式条款无效的风险　　依据《民法典》第497条第二款和第三款的规定：提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，提供格式条款一方排除对方主要权利，该格式条款无效。　　因此，在法律部门的配合下，个人住房贷款经办人员需要拟定格式条款（合同）时，应注意遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，既要维护银行的合法权益，又要保障客户的利益，避免造成合同条款无效的法律风险。2、未履行法定提示义务的风险　　依据《民法典》第496条的规定：　　商业银行作为格式条款的提供方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提请借款人注意必须在借款合同签订前作出，若贷款银行没有履行这一法定义务，这些条款对当事人不产生约束力。　　法律对“合理的提示方式”并没有明确要求，商业银行可以依据不同的格式条款 （合同）确定，或是在合同书中使用区别于其他条款内容的字体，如大字、斜体字等使之明显地标示出 来，或是在合同书正式条款的前面设置“敬请注意”内容，或是在合同签订前办理公证、安排律师对合同进行讲解等。　　无论采用何种提示方式，均需易于借款人（担保人）充分理解上述格式条款。3、格式条款解释风险　　《民法典》第498条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。　　因此银行在拟定合同书及相关资料时，应尽可能做到内容具体明确、文字用语规范，避免出现矛盾或产生歧义；对于客户有争议的条款尽可能按照条款最直接表述的意思进行解释。4、格式条款与非格式条款不一致的风险　　非格式条款：在格式条款外另行商定的条款，或对原来的格式条款重新协 商的条款，是借款合同当事人的特别约定。　　当非格式条款与格式条款的意思表达不一致或矛盾时，依《民法典》第498条规定办理，即“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。　　补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力优于格式条款。　　因此，贷款经办人在填写或录入非格式条款信息，或对格式条款进行修改时，应当更加慎重。（三）担保风险1、抵押担保的法律风险1）抵押物的合法有效性。根据法律规定，学校、医院等公益性事业单位公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地使用权不得设定抵押，共有财产的抵押须取得共有人的同意等，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。2）约定抵押物禁止转让的局限性：《民法典》第406条规定：　　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。 当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。　　虽然商业银行可以在合同中约定“禁止抵押物转让”，但鉴于合同相对性，即使约定禁止转让，抵押权人也很难对抗善意受让人。3）抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。2、质押担保的法律风险　　质押担保目前主要是权利质押，较多的是存单、保单、国债、收费权质押。　　主要风险在于：质押物的合法性；对于无处分权的权利进行质押；非为被监护人利益以其所有权利进行质押；非法所得、不当得利所得的权利进行质押等。3、保证担保的法律风险①未明确连带责任保证，按照《民法典》第686条的规定，当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任，是对担保责任的重大修订，如果在保证合同约定不明，将导致追索的难度大；②未明确保证期间或保证期间不明；③保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力；④借款人互相提供保证无异于发放信用贷款。（四）诉讼时效风险　　在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。（五）政策风险　　政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。常见的政策风险：1、对境外人士购房的限制：实践中，一些地方政府出于住房市场调控等目的，对境外人士购买我国境内住房进行一定的限制。对于违反相关限制购买住宅并申请住房贷款的境外自然人，银行应当关注因抵押房产不能过户导致无法行使抵押权的风险。2、对购房人资格的政策性限制：对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格的限制，如对购房人的户籍（居住地）、收入水平、现有居住条件等作出特别要求。对于以经济适用房等特殊种类住房为对象的住房贷款，银行在审核购房 人贷款申请的主体资格时，应当严格落实政府的有关政策性规定。三、操作风险的防范措施1、提高贷款经办人员职业操守和敬业精神　　人员因素引起的操作风险包括操作失误、违法行为（员工内部欺诈或内外勾结）等情况。　　在贷款经办人员的业务素质有待加强、业务流程有待完善、内控制度有待健全的情况下，人员因素引起的操作风险，就成为银行面临的首要的操作风险。因此，防范人员导致的操作风险，首先需要个人住房贷款经办人员努力培养自身的职业道德；其次要加强法制教育，加重对违规违纪行为的处罚力度；最后要加强并完善银行内控制度。2、掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规　　任何一笔贷款业务都涉及较复杂的法律关系或政策要求，为应对个人住房贷款的法律风险和政策风险，个人住房贷款　的经办人员需要学习相关的法律知识，具体包括借贷、签订　合同、担保、抵押登记、商品房销售、诉讼和执行等常识。更重要的是，在实践工作中，个人住房贷款的经办人员应尽职尽责， 占违法违规操作。3、严格落实贷前调查和贷后检查1）建立并严格执行贷款面谈制度2）提高贷前调查深度3）加强对贷款用途的审查4）合理确定贷款额度5）加强抵押物管理6）完善授权管理7）加强贷款合同管理8）加强对贷款的发放和支付管理9）强化贷后管理
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