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××市××宾馆房地产抵押价值评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声

练习题库2022-08-02  12
问题 ××市××宾馆房地产抵押价值评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）估价的假设和限制条件　　1．在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。　　2．任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。　　3．本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。　　4．报告中的土地权属、面积、使用年限等均以《国有土地使用证》（市门中外国用（97）字第00339号）为依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。　　5．根据委托方提供的《××市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（97）第245号）及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，我们在评估结果中已予扣除。但此部分未缴费用会对土地权属产生影响，在此提醒报告使用者注意。　　6．报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以《房屋所有权证》（市门中外字第00180号）为依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。　　7．根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估对象证载建筑面积为30893.1m2；根据评估人员的现场勘查，证载21号房屋（建筑面积38m2）原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。　　8．根据《国有土地使用证》（市门中外国用（97）字第00339号），委估地块用途为旅游，根据京政发E2002332号文件，此用途属于商业用途范畴，根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估房屋用途为商业，根据评估人员的现场勘查，委估对象实际用途为宾馆。根据合法原则，本次评估设定委估对象为商业（旅游）用途。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。　　9．根据《国有土地使用证》（市门中外国用（97）字第00339号）及《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估对象中第3、4号房屋（建筑面积6700.6m2）及其对应的国有土地使用权（分摊土地面积14205.7m2）已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。本次评估未考虑上述抵押权对评估结果的影响，在此提醒报告使用者在使用本报告之时，考虑此项他项权利。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。　　10．本报告估价对象为综合性度假宾馆，其中既包括娱乐、餐饮、住宿等营业用房，也包括员工宿舍、锅炉房等非营业性附属用房，它们作为一个整体共同产生收益。若单独以其中的营业性房地产设定抵押权，在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响，本报告中未考虑该因素对评估结果的影响，在此提醒报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影响。　　11．委托方提供的资料属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。　　12．本报告评估目的是为委托方向银行办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。　　13．本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。　　14．本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的抵押价值，公开市场价值是指，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。估价结果报告　　一、估价项目名称　　××市××宾馆房地产抵押价格评估　　二、委托估价方　　单位名称：××市××宾馆有限公司　　单位地址：××市×××区水闸北路　　法定代表人：×××　　三、受托估价方　　单位名称：××市××房地产评估有限公司　　单位地址：××市××区东土城路14号建达大厦1515室　　房地产资质证书号：建房估证字[20013014]号　　资质等级：一级　　法定代表人：×××　　联系电话：略　　邮政编码：100006　　四、估价对象概况　　本次评估对象为××市××宾馆有限公司所属位于×××区水闸北路21号××市××宾馆，土地面积为65495.4m2，证载房屋建筑面积为30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2。　　1．个别因素　　委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。　　根据《国有土地使用证》（市门中外国用（97）字第00339号），××市××宾馆有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权，旅游用途，出让年限为40年，使用年限为1997年4月25日至2037年4月24日，剩余出让年限为34.2年，土地使用权面积为65495.4m2。　　根据《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字（97）第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，我们在评估结果中已予扣除。　　根据《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），房屋所有权人为××市××宾馆有限公司，商业用途，证载建筑面积为30893.1m2。根据评估人员的现场勘查，证载21号房屋（建筑面积38m2）原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m2。　　委估对象建筑风格颇具中国传统特色，庭院以湖为中心，大量运用假山、流水，并进行大面积绿化，主体建筑外观为仿古设计。具体建筑物及装修情况如表3-12。表3-12　建筑物一览表　　续表　　委估对象宗地红线内基础设施达到“七通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖及供气），具体情况如下：　　（1）通路：东北临水闸北路。　　（2）供电：市政供电，建有变电站1座，变电能力为3400kVA，输入、输出电压分别为10kV、0.4kV，年总用电量为500万kVA，供电保证率100%。　　（3）供水：市政管网供厨供水能力22万吨/年，管径为≯150mm，供水保证率100%；宗地内管网管径为≠100mm，总长度20000m。　　（4）排水：雨污水分排，宗地内污水排水点管径为庐100～400mm，雨水排水点管径为声200～300mm，明渠规格2.5m×1.5m。　　（5）通讯：总通讯能力600f-j，交换机型号为NEC7400，实装电话481门，其中直拨35门，分机600门。　　（6）供暖：自建6t供暖锅炉3台。　　（7）供气：自建供气系统供应液化石油气。　　根据《国有土地使用证》（市门中外国用（97）字第00339号）及《房屋所有权证》（市门中外字第00180号），委估对象中第3、4号房屋（建筑面积6700.6m2）及其对应的国有土地使用权（分摊土地面积14205.7m2）已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。　　2．区域因素　　委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。　　委估对象位于城乡接合部，东距×××区约1.5km，区域产业聚集度较高，商业繁华度一般，周边分布有永定河饮水管理处、三家店信用社、门头沟生产资料公司、日用杂货公司、×××石膏制品厂、×××造纸厂、供电局、农行三家店分理处、宏远宾馆、三家店商场等。　　委估对象西距三家店水库约200m，环境优美；东距×××路约1km，附近有336路、383路、959路、972路、960路、929路公交车通过，出行相对便捷。　　宗地红线外基础设施开发程度达到“四通”（即包括通路、供电、供水及通信）。　　五、估价目的　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。　　六、估价时点　　2003年2月19日，为估价师现场勘查之日。　　七、价格定义　　本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。　　八、估价依据（略）　　九、估价原则（略）　　十、估价方法　　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的特点和实际状况，具体选用成本逼近法、重置成本法及收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。具体估价步骤如下：　　1．运用成本逼近法求取委估地块出让国有土地使用权价格，以房地产开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和税费来确定土地使用权价格。　　2．根据重置成本法计算公式，求取房产价格。　　3．上述两种方法求出的出让土地使用权价格与房产价格之和即为成本法求出的委估对象房地产现值。　　4．采用收益还原法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，在选取适当的报酬率后，求取估价对象房地产总价。　　5．对成本法及收益还原法求出的房地产结果进行技术处理，最终求出估价对象房地产的单位价格及总价格。　　十一、价格结果　　评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，没有估价师知悉的法定优先受偿款，最终确定委估房地产（土地面积65495.4m2，证载房屋建筑面积30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2）在估价时点2003年2月19日的市场价值和抵押价值均为（币种为人民币）：　　房地产总价：20116万元　　大写金额：人民币贰亿零壹佰壹拾陆万元整　　楼面平均单价：6520元/m2　　其中：土地总价：7870.73万元　　大写金额：人民币柒仟捌佰柒拾万零柒仟叁佰元整　　楼面平均单价：2551元/m2　　房产总价：13108.27万元　　大写金额：人民币壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整　　楼面平均单价：4248元/m2　　十二、估价人员　　项目负责人：×××　　审核人员：×××　　估价人员：×××　　××（评估员）　　十三、估价作业日期　　2003年2月19日至2003年2月21日。　　十四、估价报告应用的有效期　　本报告估价结果有效期自报告完成之日起一年。　　十五、估价对象变现能力分析（略）　　十六、风险提示（略）估价技术报告　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析　　2002年××市商业营业用房施工面积达到400.35万m2，新开工面积126.55万m2，竣工面积82.95万m2，销售面积32.88万m2；总投资额57.61亿元，总销售额25.95亿元。　　总体来说，2002年××市的商业用房需求呈上升趋势。从市场大环境来看，经济的迅速发展使××市商业氛围更加活跃，宏观商业气候近年来不断被看好，各种新兴行业的迅速发展，为商业用房带来了旺盛的需求；另外，大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展，使这些地方拥有强大的购买力和聚集人气的能力，亦增加了对商业用房的需求。　　预期2003年商业房地产的发展趋势，酒店业将是商业发展的亮点。根据资料显示，各大跨国集团已制定了严密的扩张计划，在京城形成了东、西、南、北全面布局高档酒店之势。　　四、最高、最佳利用分析　　由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。委估对象处在××市×××区规划商业区内，商业用途为该地块的最有效利用方式，同时根据有关权属证明文件看，商业用途亦为其合法用途。　　五、估价方法（略）　　六、估价测算过程及步骤　　（一）成本法求取房地产价格（略）　　（二）收益法评估房地产总价　　由于此次估价目的为抵押贷款评估，在求取净收益时遵循谨慎原则，采用了较保守的估计值。　　1．年经营总收益　　年经营总收益主要包括两部分：一是客房年收益，二是其他经营收益，其他收益是指中、西餐厅、小型商场、会议、娱乐设施及其他的经营收益。根据宾馆各服务项目的收费水平及实际月收益额（根据××宾馆近三年来的收益状况，同时参考××市同档次酒店收益水平确定），并综合考虑节假日及季节等因素对收益的影响，计算委估对象年收益如下：　　（1）客房收益（表3-13）表3-13　客房收益表　　（2）其他收益表（表3-14）表3-14　其他收益表　　（3）委估对象年经营收益　　年经营收益＝客房收益＋其他经营收益＝3014.9＋2628＝5642.9（万元）。　　2．年经营总费用　　（1）物料消耗指在经营过程中所消耗物品价值的货币支出，取年总经营收益水平的15%，则：　　物料消耗＝5642.9×15%＝846.44（万元）。　　（2）管理费指工作人员的工资、福利、财务费用等相关所需的费用，取年总收益水平的10%，则：　　管理费＝5642.9×10%＝564.29（万元）。　　（3）房产税指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳房产税费，依据税法及本地税务部门资料，房产税按年总收益的12%交纳，则：　　房产税＝5642.9×12%＝677.15（万元）。　　（4）两税一费包括营业税、城市维护建设税及教育费附加费，共取年总收益水平的5.5%，则：　　两税一费＝5642.9×5.5%＝310.36（万元）。　　（5）广告费指广告宣传、公关等费用，取年总收益水平的2%，则：　　广告费＝5642.9×2%＝112.86（万元）。　　（6）维修保养费指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考房屋正常维护费用及房产的实际维修保养状况，按建筑物重置价的5%计算。根据××市建筑工程及装修的水平，结合该房屋结构及装修情况，重置价取4200元/m2，则：　　维修保养费＝4200×30855.1×5%＝647.96（万元）。　　（7）保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按建筑物重置价乘以保险费率1.5%计算，根据××市建筑工程及装修的水平，结合该房屋结构及装修情况，重置价取4200元/m2，则：　　保险费＝4200×30855.1×1.5%＝194.39（万元）。　　（8）不可预见费指在经营的过程中因有许多不可预知的因素所导致支出的费用，取年总收益水平的2%，则：　　不可预见费＝5642.9×2%＝112.86（万元）。　　（9）年经营总费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）＋（7）＋（8）＝3466.31（万元）。　　3．年经营纯收益　　年经营纯收益＝年经营总收益－年经营总费用＝5642.9－3466.31＝2176.59（万元）。　　4．商业利润　　根据市场上一般水平和同类宾馆的实际情况，取年经营纯收益的15%，则：　　商业利润＝2176.59×15%＝326.49（万元）。　　5．房地产年纯收益　　房地产年纯收益＝年经营纯收益－商业利润＝2176.59－326.49＝1850.1（万元）。　　6．报酬率的确定　　报酬率的确定我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为基准折现率。报告基准折现率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行确定的一年定期存款利率1.98%和2002年发行的国库券利率2.22%综合确定为2.1%。风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成，综合分析以上各方面因素，××市商业房地产的风险报酬率为5.9%。因此，报酬率为8%。　　7．收益法评估价格的确定根据收益法的基本公式：式中：　　V——收益价格（元或元/m2）　　A1——未来第1年的净收益（元或元/m2）；　　Y——报酬率（%）；　　n——未来可获收益的年限（年）；　　g——年净收益递增率。　　土地出让剩余年限为34.2年，评估时可获收益的年限确定为34.2年，由于题目中并未给出年净收益递增率的相关信息，可将年净收益递增率看作为零。则房地产总价为：　　1850.1÷8%×[1－1÷（1＋8%）34.2]＝21462.79（万元）　　（三）委估房地产价格的确定　　成本法从房地产开发角度能较好地反映出各项成本费用，可作较为精确的测算，从而求出房地产价格，故取其权重0.5；收益还原法能从房地产收益的角度较好地反映出房地产价格水平，故取其权重0.5，则：房地产总价＝19035.6×0.5＋21462.79×0.5＝20249.195（万元）。　　根据《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字（97）第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市×××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，故在评估结果中扣除。　　房地产最终价格＝20249.195－132.78＝20116（万元）。　　平均楼面单价＝20116×10000/30855.1＝6520（元/m2）。　　对房产价值的确定，我们直接以重置本法求得的结果为准，即委估房产评估结果为13108.27万元，土地价格以委估对象房地产总价减去房产价格为7870.73万元，则：　　土地楼面平均单价＝7870.73×10000÷30855.1＝2551（元/m2）。　　房产楼面平均单价＝13108.27×10000÷30855.1＝4248（元/m2）。　　七、估价结果的确定　　评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，没有估价师知悉的法定优先受偿款，最终确定委估房地产（土地面积65495.4m2，证载房屋建筑面积30893.1m2，实际建筑面积为30855.1m2）在估价时点2003年2月19日的市场价值和抵押价值均为（币种为人民币）：　　房地产总价：20116万元　　大写金额：人民币贰亿零壹佰壹拾陆万元整　　楼面平均单价：6520元/m2　　其中：　　土地总价：7870.73万元　　大写金额：人民币柒仟捌佰柒拾万零柒仟叁佰元整　　楼面平均单价：2551元/m2　　房产总价：13108.27万元　　大写金额：人民币壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整　　楼面平均单价：4248元/m2附件（略）
选项
答案
解析 答案：上述估价报告有多处错误，具体如下：
　　（1）证载21号房产已拆除，估价对象相应的土地面积也应减去21号房产应分摊占地面积。本报告中未明确说明已扣除相应土地面积。
　　（2）本次抵押房地产不应包含3号、4号房屋及相应的国有土地使用权价值。
　　理由：根据《房地产抵押估价指导意见》第四条“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款”之规定，如果此次抵押权人与原抵押权人不是同一法人，以上说法毋庸置疑；即使此次抵押权人与原抵押权人是同一法人，也应说明原抵押权利价值（1500万元）是否全额担保。若是，则此次抵押不应计入；若不是，则原抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出余额部分。
　　（3）估价结果报告的价格定义应为价值定义。
　　理由：价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型。因此，估价结果报告中不同价值类型表述应不同，应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。
　　（4）在估价结果报告中的估价方法说明中只说明了估价思路或估价技术路线而未说明估价方法定义。
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（5）收益法的定义不够准确规范。
　　（6）在估价技术报告的市场背景分析中缺少对本地区类似房地产过去、现在、未来的市场状况的分析。
　　理由：房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。其中，市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。
　　（7）“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法”（《房地产估价规范》5.1.4），“因此在有条件选用市场法进行估价的，应当首选市场法”（《房地产估价规范》5.1.4）。本案例中未采用市场法，应说明不采用市场法的理由。
　　理由：房地产估价技术报告内容中，估价方法适用性分析就是要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。估价方法的适用性包括估价方法的理论适用性与估价对象在价值时点的客观条件。
　　（8）在估价技术报告中用收益法计算时，年经营总费用中的物料消耗、管理费、广告费、维修保养费和不可预见费未说明是客观合理数据。
　　（9）在估价技术报告中用收益法计算时，未说明年经营收益及年经营总费用是预测值。
　　（10）在估价技术报告中用收益法计算维修保养费时，笼统按一个固定的重置价格来计算是不合适不准确的。由于估价对象是由多个房屋组成，各个房屋的结构、高度、装修、设施等情况千差万别，因此每幢房屋的重置价格都是有差别的。
　　（11）在估价技术报告中用收益法计算时，保险费率取1.5%太高，不符合实际情况。
　　（12）在估价技术报告中用收益法计算时，其中客房部分是按出租情形考虑的，不应扣除商业利润，本案例中有重复扣除商业利润现象。
　　（13）在估价技术报告中用收益法计算时，收益年限的确定未考虑建筑物经济寿命的影响是欠妥的。如南村客房、北村客房、暖廊均为砖混结构，1986年建成，在估价时点剩余经济寿命约为33年（50－17），而土地使用权在估价时点的剩余年期是34.2年，此时应按建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值。
　　（14）在最终确定房产价值时，以成本法计算出的房产价值占成本法计算出的房地产总价值的比例为准，再乘以成本法和收益法共同计算出的房地产总价值20249.195万元，得出房产价值更为合理一些。
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