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建筑工程
甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养,租期20年。甲公司随
甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养,租期20年。甲公司随
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2022-08-02
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问题
甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养,租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店,并以野猪肉为卖点招揽生意。同时,甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年,因经营不善,甲公司两年未向乙公司缴纳租金,经协商不成,乙公司决意收回出租土地,对甲公司地上建筑物予以估价,抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础,而实际仅建造了一层。 如果你是估价师,对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估?
选项
答案
解析
答案:如果我是估价师,对于饭店、办公用房及屠宰用房将分别采取以下技术路线进行评估:
(1)房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资料,则可假设已经规划及相关部门批准(如未经规划等相关部门批准,则文中所述房产为违章建筑,必须拆除,估价时则应考虑拆除费用及建筑物残值)。
(2)饭店用房。应考虑其作为此类商业用房继续存在的可能性。饭店位于远郊区,且因为当初建房时是以野猪肉入菜为卖点,现不再经营野猪的繁育,故其是否继续用于饭店类物业,需根据市场调查确定,如仍可用作饭店,则可运用收益法、比较法等测算其价值,但应注意扣除土地价值;如不能用于饭店类用途,则应以成本法测算。
(3)办公用房。根据文中信息,办公用房应以成本法测算,但用于两层的基础之成本是否考虑,则应根据视未来该办公用房的利用状况而定,如不宜加层,或没必要加层,则两层的基础成本不应考虑,而只能按一层的基础测算成本。
(4)屠宰用房及饲养用房。如果不能改作他用,或改造成本太高,则不能按成本法测算,相反还应考虑其拆除费用。
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