2. 建筑工程
  3. 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房

某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房

考试题库2022-08-02  63
问题 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2012年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。　　请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
选项
答案
解析 答案：（1）首先应明确估价的目的，不是因为转让而估价，而是因为抵押而估价，一般应采用保守谨慎的原则，房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。主要表现在：
　　①注重预期风险。房地产抵押价值评估一般价值时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险。
　　②分析市场变现能力。抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减。
　　③考虑抵押期间的耗损。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。
　　（2）房地产估价中采用的是客观成本，并非实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。
　　（3）房地产价格主要由市场供求关系决定，当该类房地产市场供大于求时，应该下调评估价值，这是必需的。
　　（4）尽管该宗房地产2012年1月竣工，还是比较新的，物质折旧可能不大，但其功能折旧和经济折旧的可能性比较大，故而使房地产整体价值较大下降也是完全可能的。
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