2. 建筑工程
  3. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑

资格题库2022-08-02  37
问题 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积为2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积为40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均为每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限为30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。　　1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800（万元）；　　酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－60%）＝10220000（元）＝1022（万元）；　　酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000元＝24（万元）；　　酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）；　　酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）；　　酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1－1÷（1＋10%）30]＝6007（万元）；　　酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元）；　　该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元）。
选项
答案
解析 答案：上述估价报告中的错误及改正具体如下：
　　（1）错误：酒店客房年总收益计算错误。
　　改为：酒店客房年总收益＝250×280×365×60%＝1533（万元）。
　　（2）错误：酒店会议室年总收益计算错误。
　　改为：酒店会议室年总收益＝5×1000×20×12＝120（万元）。
　　（3）错误：自用办公室价值计算重复。
　　改为：因其价值已包含在酒店的整体价值内，不应重复计算。
　　（4）错误：总价格中的“酒店客房及会议室价格”计算有误。
　　改为：酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1－1÷（1＋10%）30]＝6005（万元）。
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