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2013年初，彬江市重新进行城市道路规划，因道路扩建需要，市民李某的一临街商业铺

免费题库2022-08-02  28
问题 2013年初，彬江市重新进行城市道路规划，因道路扩建需要，市民李某的一临街商业铺面需要拆迁。2013年2月28日相关部门发布房屋征收决定公告。因拆迁需要对该商铺进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。拆迁当事人委托乙房地产估价机构对该商铺进行估价。乙房地产估价机构于2013年3月5日接受委托并签订委托合同，对该商铺进行估价，估价作业日期为2013年3月5日至2013年3月10日，房地产估价机构的注册房地产估价师何某于2013年3月5日进行了实地查勘，并了解到彬江市该类房地产转让、租赁活动活跃等信息。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。　　一、委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　（一）估价对象实物状况（略）　　（二）估价对象权益状况（略）　　（三）估价对象区位状况（略）　　四、估价目的　　为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。　　五、价值定义　　估价对象于估价时点的公开市场价值。　　六、估价时点　　2013年3月5日。　　七、估价依据　　1．《城市房地产管理法》。　　2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。　　3．《房地产估价规范》（CB/T 50291—1999）。　　4．《彬江市城市房屋拆迁管理实施办法》（彬江市人民政府令120号）。　　5．《彬江市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。　　6．《彬江市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（彬江房市[2010]48号）。　　7．《市物价局、房产管理局关于印发彬江市房屋重置价格标准的通知》（彬江价房字[2012]62号）。　　8．房屋拆迁许可证（证号：×规拆许[2013]第××号）。　　9．委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查勘记录及了解的有关估价对象现场资料和彬江市有关市场信息资料等。　　10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用比较法进行评估；由于彬江市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（比较法、成本法的定义略）。　　十、估价结果（略）　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期（略）　　十三、估价报告使用期限（略）
选项
答案
解析 估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
　　（1）错误：价值定义为估价对象于估价时点的公开市场价值错。
　　改为：价值定义应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　（2）错误：估价时点为2013年3月5日错。
　　改为：应为2013年2月28日。
　　理由：被征收房屋价值评估时点应为房屋征收决定公告之日。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　（3）错误：估价时点与价值定义的位置颠倒了。
　　改为：估价时点应在价值定义之前。
　　理由：房屋征收估价结果报告的内容依次为：①估价委托人；②估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤估价时点；⑥价值定义；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业日期；?估价报告使用期限等。
　　（4）错误：估价方法选用成本法错。
　　改为：将成本法改为收益法。
　　理由：根据《房地产估价规范》，商业房地产估价可以选用收益法、比较法、成本法等。为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、比较法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。本估价结果报告中，估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，可采用收益法、比较法进行评估。
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