2. 建筑工程
  3. 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分

某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分

资格题库2022-08-02  47
问题 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 1～6 幢办理了房屋所有权证，其中第 1～2 幢长期出租，第 3～6 幢自用，第 7～10 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：　　1．该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?　　2．造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?
选项
答案
解析 1．抵押估价的估价对象房屋为第 1～6 幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第 1～10 幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。
　　
2．在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：
（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。
　　
（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10 幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7 幢）；
　
　（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。
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