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评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。 (1)收集有关资
评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。 (1)收集有关资
考试题库
2022-08-02
33
问题
评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。 (1)收集有关资料;共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 (2)可比实例的成交价格如表1所示。
(3)该类土地2012年1月至9月的价格变动情况如表2所示。
注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。 (4)房地产状况的比较判断结果,如表3所示。
试运用上述资料计算该土地2012年9月20日的正常市场价格。(10分)
选项
答案
解析
(1)计算交易情况修正系数:
可比实例A的交易情况修正系数为:1/(1+0%)=1/1=1;
可比实例B的交易情况修正系数为:1/(1-3%)=1/97%=103.09%;
可比实例C的交易情况修正系数为:1/(1+5%)=1/105%=95.24%。
(2)计算市场状况调整系数:
可比实例A=98.5%×102.6%×101.3%×102.8%×103.5%×103.3%×103.8%=116.8%;
可比实例B=101.3%×102.8%×103.5%×103.3%×103.8%=115.6%;
可比实例C=103.3%×103.8%=107.2%。
(3)计算房地产状况调整系数:
可比实例A=1/(95%×0.4+105%×0.35+110%×0.25)=1/102.25%=97.8%;
可比实例B=1/(92%×0.4+96%×0.35+98%×0.25)=1/94.9%=105.37%;
可比实例C=1/(106%×0.4+109%×0.35+97%×0.25)=1/104.8%=95.42%。
(4)根据公式:比较价值=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数,计算比较价值:
比较价值A=1200×(1/1)×116.8%×(1/102.25%)=1370.76(元/m2);
比较价值B=1150×(1/97%)×115.6%×(1/94.9%)=1444.17(元/m2);
比较价值C=1380×(1/105%)×107.2%×(1/104.8%)=1344.38(元/m2)。
(5)将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:
估价对象价格(单价)=(1370.76+1444.17+1344.38)/3=1386.44(元/m2);
估价对象价格(总价)=1386.44×1500=207.97(万元)。
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房地产估价原理与方法题库房地产估价师分类
房地产估价原理与方法
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