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某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准日为2016年6月
某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准日为2016年6月
考试题库
2022-08-02
8
问题
某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准日为2016年6月30日,资产评估机构现场调查后,拟对建筑物拟采用重置成本法,对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下:建筑面值4650平方米,2010年6月30日建成并投入使用,经济寿命年限为40年,截止目前正常使用,经评估,重置单价为3500元/平方米,用打分法确定的建筑物成新率为78%。房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积2500平方米,出让年限50年,用地性质为工业用途,土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米,基准地价内涵为六通一平,50年期出让土地使用权,平均容积率为2.0,基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料,容积率修正系数见下表 表一
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数,2012-2018年地价指数见下表:表二2012-2018年地价指数表
影响地价的其他因素修正系数为1.0500,土地资本化率为6%,不考虑交易环节税费。要求:<1>、简述采用基准地价系数修正法的前提条件。<2>、计算土地使用权评估单价(元/平方米),保留4位小数。<3>、若打分法和年限法权重比为6:4,计算建筑物综合成新率(%)。<4>、计算建筑物评估值,委估资产评估值。
选项
答案
解析
<1>、釆用基准地价修正法的前提条件是:
①当地政府已公布基准地价;
②可以取得基准地价修正体系;
③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的,即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。
<2>、本次测算评估对象50年使用年期的出让地价,基准地价中设定出让年限为50年,不需要进行年期修正。因此宗地使用年期修正系数=[1-1/(1+6%)^50]/[1-1/(1+6%)^50]=1
土地使用权评估单价=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
=650×1×(2.46/1.3)×1×1.0500
=1291.5000(元/平方米)
<3>、使用寿命法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
=(40-6)/40
=80%
综合成新率=80%×0.4+78%×0.6=78.8%
<4>、建筑物评估值=3500×4650×78.8%=3500×4650×78.8%=12824700(元)
资产评估值=12824700+1291.5000×2500=16053450(元)
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资产评估实务一
资产评估师
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