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建筑工程
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土
资格题库
2022-08-02
36
问题
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。土地面积为700m2,容积率为1.5,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%,在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。至2007年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末),然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以1.5%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。(10分)
选项
答案
解析
(1)设该在建工程的正常购买总价为V(2)该在建工程续建完成后的总价值:①总建筑面积=2000×5.1=10200(m2);②续建完成后的总价值计算公式:(a/r)×[1-1/(1+r)n]×1/(1+rd)t;③续建完成后的总价值:
(3)续建总费用:2500×10200×55%/(1+14%)0.75=1271.23(万元);(4)购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V;(5)该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V,则V=2188.68(万元);(6)按建成后的建筑面积折算的单价=2188.68/1.0200=2145.76(元/m2)。
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