首页
登录
建筑工程
某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不
某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不
免费题库
2022-08-02
24
问题
某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)
选项
答案
解析
(1)求解2013年10月1日再次抵押价值
再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款
1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,
收益期限为40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:
V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)
2)求解已抵押贷款余额
先求年偿还额
600=A/6%×[1-1/1.0610]
A=81.52
剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)
3)2013年10月1日再次抵押价值
=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(万元)
(2)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式,月偿还额按照市场利率折现计算现值)
V=(560/8%)×[1-1/(1+8%)35]-(81.52/8%)×[1-1/(1+8%)7]=6102.14(万元)
另一种解法:V=[(560-81.52)/8%]×[1-1/(1+8%)7]+(560/8%)×[1-1/(1+8%)35-7]÷[1/(1+8%)7] 6102.14(万元)
(3)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式)
2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=560/8%×[1-1/(1+8%)35]=6526.56(万元)
减去已抵押贷款余额(按照贷款利率计算折现现值)
P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)
可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。
转载请注明原文地址:https://www.tihaiku.com/jzgc/1114553.html
本试题收录于:
房地产估价原理与方法题库房地产估价师分类
房地产估价原理与方法
房地产估价师
相关试题推荐
2007年11月10日,国务院决定从2008年春季学期起免除( )A.城市义务
下图是2008年北京奥运会部分体育项目的图示,其借鉴的汉字字体是( )。 A
马老师在逛商场时偶遇班上一位小朋友的家长,便一同挑选衣服。付款时,这位家长坚持把
某市2019年新开工的房屋建筑面积为100万m2,2018年末完工转入2019年
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视
某房地产开发企业向银行贷款3000万元,期限为2年,年利率为7.5%。若该笔
某居住项目规划建筑面积为30000㎡,含土地费用在内的开发成本为7500万元,
期限为10年、年利率6%、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款,若月还款额为26
某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营,购楼投资的60%来自银行提供的期限10年
写字楼的可出租面积是指( )。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积 B
随机试题
Americansocietyisnotnap-friendly.Infact,there’sevena【B1】______again
Acaninecoptookearly【B1】______afterbossesatSouthYorkshirePolicenote
TheUniversityBookstoreisaself-supportinguniversity-ownedorganization,
依据凯恩斯货币理论,货币供给增加将导致()。A.利率提高 B.利率降低 C
最常见感染人的沙门菌是A.肠炎沙门菌 B.鸭沙门菌 C.猪沙门菌 D.鼠伤
某项目的初始投资额为110000元,第1~4年每年营业现金流量净额为25000元
对一部贺岁片收视率进行调查,随机抽取100人,其中有20人没有看过这部贺岁片,则
患者,男性,35岁。近2年饮食没有规律,并嗜烟、酒,出现饥饿痛及半夜痛醒。进餐或
会计账户有四个指标,包括:期初余额、本期增加发生额、本期减少发生额、期末余额。他
特定地区、特定企业或者具有特定用途的特定减免税进口货物,应当接受海关监管。下列关
最新回复
(
0
)